Legalitzar una obra significa entomar una obra, la qual pot estar en execució o acabada, perquè compleixi la legalitat en relació amb la normativa vigent.
En la majoria dels casos, els que estan executant o han executat les obres, no han obtingut els permisos necessaris per executar-les, per la qual cosa algun organisme públic o privat (pot ser una comunitat de propietaris) exigeix que es regularitzi la situació amb el per continuar les obres i/o verificar-ne la legalitat.
Quan es fa una obra s’han de complir requisits establerts per diferents lleis i normes urbanístiques i tècniques. Tractaré d’explicar les seves diferències, ja que totes poden interferir en els requisits necessaris per legalitzar una obra:
1.- Lleis de caràcter civil: La més important és la LOE (Llei 38/1999, de 5 novembre, d’ordenació de l’edificació) (https://www.boe.es/eli/es/l/1999/11/05/38/con)
El seu objecte principal és el següent:
- Regular els aspectes essencials del procés de l’edificació, establint les obligacions i responsabilitats dels agents que intervenen en aquest procés, així com les garanties necessàries per a l’adequat desenvolupament del mateix, a fi d’assegurar-ne la qualitat mitjançant el compliment dels requisits bàsics dels edificis i la protecció adequada dels interessos dels usuaris.
- Les obligacions i responsabilitats relatives a la prevenció de riscos laborals a les obres d’edificació es regiran per la seva legislació específica.
Aquesta llei s’aplica “en edificis existents, sempre que n’alterin la configuració arquitectònica, entenent per tals les que tinguin caràcter d’intervenció total o les parcials que produeixin una variació essencial de la composició general exterior, la volumetria, o el conjunt del sistema estructural , o tinguin per objecte canviar els usos característics de l’edifici”.
Això vol dir que si l’obra que s’ha de legalitzar ha realitzat actuacions a la volumetria, conjunt estructural, finestres de façanes i patis i/o espais comunitaris, cal tenir en compte aquesta llei, que exigeix l’autorització de la Comunitat de Propietaris. Per tant, el primer pas per a la legalització de les obres (en cas que s’hagi actuat en elements comunitaris) és que la Comunitat de Propietaris autoritzi aquestes actuacions.
En cas que la Comunitat de Propietaris no ho autoritzi, l’obra s’haurà de corregir al seu estat original, previ a les obres executades.
Per tant, a l’efecte del compliment d’aquesta llei s’ha de fer una reunió juntament amb la comunitat de propietaris i que aquests, segons els estatuts de la comunitat, ho aprovin.
Per garantir el compliment d’aquesta llei, a la Zona Metropolitana de Barcelona s’ha de complir el que prescriu l’article 37.3 de l’Ordenança reguladora dels Procediments d’Intervenció Municipal a les Obres. Quan hi hagi afectacions estructurals en edificis s’haurà de procedir de la següent manera:
- Informar fefaentment (mitjançant carta signada i/o burofax) a Propietaris i Inquilins de la finca que es realitzaran actuacions a l’estructura de la finca. Haurà de disposar d’un projecte tècnic que justifiqui les actuacions, el qual quedarà exposat a disposició dels interessats 15 dies hàbils des de la recepció de la notificació. Després d’aquests 15 dies, disposaran 10 dies més per al·legacions de caràcter tècnic.
2.- Normativa de caràcter urbanístic: poden ser de caràcter estatal, municipal i/o locals i estableixen les actuacions que es poden realitzar a l’edifici, habitatge, local, comerç, etc.
Aquesta normativa, la qual varia depenent de cada ajuntament, estableix els lineaments, tant tècnics com urbanístics, que ha de complir l’obra per a cada tipus d’actuació.
Per a la legalització de qualsevol obra, cal verificar quina documentació s’ha de presentar davant de l’Ajuntament i presentar un projecte que justifiqui les actuacions de legalització. S’ha de presentar, si és possible, l’estat original de l’entitat afectada, les actuacions realitzades i el compliment urbanístic i/o tècnic.
Si les actuacions realitzades no afecten elements comunitaris, només caldrà justificar l’obra davant de l’ajuntament, sense haver de demanar permís a la comunitat de propietaris. No obstant això, moltes vegades, les actuacions realitzades no s’adapten a les normes vigents, per la qual cosa s’han de fer obres “correctores” que permetin justificar-ne la legalitat.
Donat la infinitat de variables i la complexitat del tema, intentaré aclarir les actuacions utilitzant exemples reals, des del més senzill a més complex. Sens dubte, això es pot modificar depenent de l’ajuntament i la normativa vigent, però pot servir de base.
- Actuació a l’interior d’un habitatge sense afectar-ne la distribució, ni l’estructura, ni els elements comunitaris.
Aquestes actuacions no requereixen el permís de la Comunitat de Propietaris, encara que sempre convé avisar els veïns per cortesia. No sol necessitar projecte tècnic, tot i que algun ajuntament requereix que s’informi de les actuacions que s’executaran i exigeix algun document responsable, de caràcter menor.
S’ha de legalitzar en cas que la finca i/o l’habitatge estigui protegit en algun catàleg historicoartístic; local, regional o nacional. En aquest cas, l’ajuntament pot exigir un projecte tècnic per justificar qualsevol actuació, ja sigui rehabilitar un bany, la cuina, canviar el terra o les seves instal·lacions.
Pot haver-hi multes administratives si no es realitzen les actuacions correctives en els terminis establerts a l’Expedient Sancionador de l’Ajuntament (si n’hi ha).
- Actuació a l’interior d’un habitatge i/o local afectant la distribució interior (enderrocament d’envans no estructurals)
Aquestes actuacions no requereixen el permís de la Comunitat de Propietaris, tot i que sempre convé avisar els veïns per cortesia, presentant (o enganxant a la porta de l’habitatge) la llicència que certifica que les actuacions estan comunicades a l’ajuntament.
L’ajuntament sol demanar un projecte tècnic executat per un arquitecte tècnic, arquitecte superior i/o enginyer, on ha de justificar la normativa vigent, sobretot el CTE (Codi Tècnic de l’Edificació), les ordenances municipals i els decrets d’habitabilitat.
S’ha de legalitzar en cas que s’hagin fet modificacions de distribució de l’habitatge i/o local. Pot ser que la proposta, executada o a mig executar, no compleixi normativa, per la qual cosa s’han de realitzar les actuacions correctives i incloure-les en el projecte tècnic.
Pot haver-hi multes administratives si no es realitzen les actuacions correctives en els terminis establerts a l’Expedient Sancionador de l’Ajuntament (si n’hi ha). La comunitat de propietaris pot demanar a l’implicat per aquestes actuacions si aquestes actuacions han generat alguna deficiència a la finca de caràcter estructural (per exemple en finques antigues que se sostreuen envans i afecten els forjats antics de fusta).
A Catalunya aquest tipus de procediment està descrit a la llei 64/2014, 13 maig, pel qual s’aprova el Reglament sobre protecció de la legalitat urbanística (articles 199 al 227. Adjunto link ja que és sobretot un tema legal, no tècnic. (https://noticias.juridicas.com/base_datos/CCAA/ca-dleg1-2010.t7.html)
- Actuació a l’interior d’un habitatge amb afectació a l’estructural interior de l’habitatge, cobertes, patis o façanes (fins i tot el pas o col·locació d’instal·lacions com aires condicionats i/o canonades de sanejament o sortides de fum de locals).
Aquestes actuacions requereixen el permís de la Comunitat de Propietaris, per la qual cosa caldrà fer una reunió comunitària per explicar les obres executades o per executar i que la comunitat ho aprovi. La proposta ha d’estar avalada amb un projecte tècnic i les especificacions tècniques necessàries per garantir l’estabilitat del conjunt. Tot i presentar la documentació d’un tècnic, la Comunitat pot no voler aprovar-lo, per la qual cosa caldrà tornar les condicions d’origen a la finca.
L’ajuntament sol demanar un projecte tècnic executat per un arquitecte tècnic, arquitecte superior i/o enginyer, on ha de justificar la normativa vigent, sobretot el CTE (Codi Tècnic de l’Edificació), les ordenances municipals i els decrets d’habitabilitat. Si les actuacions són en un edifici protegit pot ser que deneguin les actuacions i s’hagin de tornar a la finca les condicions prèvies a l’obra.
A més, a certs ajuntaments s’exigeix informar fefaentment a inquilins i propietaris de les obres i presentar el projecte tècnic 15 dies a tots els interessats més 10 dies per a al·legacions tècniques.
Pot haver-hi multes administratives si no es realitzen les actuacions correctives en els terminis establerts a l’Expedient Sancionador de l’Ajuntament (si n’hi ha). La Comunitat de Propietaris pot demanar a l’implicat per aquestes actuacions, ja que poden afectar l’estabilitat de la finca.
- Actuació a l’exterior de la finca, modificació de volumetria. Per exemple, tancar galeries o afegir tancament a coberta o patis privatius de la finca.
Aquestes actuacions requereixen el permís de la Comunitat de Propietaris, per la qual cosa caldrà fer una reunió comunitària per explicar les obres executades o per executar i que la comunitat les aprovi. Poden no voler-ho aprovar, per la qual cosa s’hauran de tornar les condicions d’origen a la finca.
Després de l’aprovació de la comunitat de propietaris, s’ha de verificar que es pot modificar i/o ampliar la superfície construïda de la finca a efectes urbanístics. En cas que sigui possible, l’ajuntament requerirà un projecte tècnic executat per un arquitecte superior on s’ha de justificar la normativa vigent, sobretot el CTE (Codi Tècnic de l’Edificació), les ordenances municipals i els decrets d’habitabilitat. Si les actuacions són en un edifici protegit pot ser que deneguin les actuacions i s’hagin de tornar a la finca les condicions prèvies a l’obra.
En alguns ajuntaments s’exigeix informar fefaentment inquilins i propietaris de les obres i presentar el projecte tècnic 15 dies a tots els interessats més 10 dies per al·legacions tècniques.
Pot haver-hi multes administratives si no es realitzen les actuacions correctives en els terminis establerts a l’Expedient Sancionador de l’Ajuntament (si n’hi ha). La comunitat de propietaris pot demanar a l’implicat per aquestes actuacions, ja que poden afectar l’estabilitat de la finca.
- Actuació a l’exterior de la finca, modificació de volumetria, que ja fa temps que està executat sense expedient sancionador previ, ni reclam de la comunitat de propietaris.
Aquest tipus d‟actuació està regulat pel Decret Legislatiu 1/2010, de 3 d’agost, pel qual s‟aprova el text refós de la Llei d’Urbanisme (https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2010-13883), específicament l’article 108.
En aquest decret s’estableix què és un edifici fora d’ordenació i/o un volum disconforme. Intento explicar cada cas, però són en gran part de caràcter legal i no tècnics, per la qual cosa requereixen la valoració d’un advocat especialista:
Edifici i/o volum arquitectònic construït Fora dOrdenació Urbanística es refereix a aquelles construccions que queden fora del planejament urbanístic vigent. Les causes poden ser perquè la normativa va canviar i ja no s’adapta a la normativa actual o perquè es va construir de manera il·legal (sense llicència o en zones no urbanitzables). En aquest cas, només es poden fer obres de reparació o manteniment exigides per a la salubritat pública, seguretat de les persones i la seva bona conservació constructiva i d’instal·lacions, així com les obres destinades a facilitar l’accessibilitat i la supressió de barreres arquitectòniques de conformitat amb la legislació sectorial en aquesta matèria. No es poden substituir per nous elements en cap cas. Tot això es podrà realitzar amb un projecte tècnic que ho justifiqui.
Edifici i/o volum disconforme es refereix a aquelles construccions que incompleixen els paràmetres imperatius del pla urbanístic vigent, però no estan fora d’ordenació. En aquest cas, es poden realitzar obres de consolidació, rehabilitació i de canvi d’ús, sempre que es compleixi amb el que estableixen les condicions bàsiques del nou planejament urbà. Tot això es podrà realitzar amb un projecte tècnic que ho justifiqui i estigui autoritzat.
Si tens dubtes o necessites els meus serveis per a la realització d’una legalització d’obres a Barcelona, pots enviar-me un correu a info@anapaez.com o amb la meva pagina de contacte
Preu assessoria: una hora 40 €.
Pressupost de Legalització a Barcelona ciutat: Gratuït.
Nota: l’aprovació del pressupost de legalització no avala que els elements construïts es puguin mantenir a l’estat en què es troben actualment. Tot dependrà del Projecte Tècnic i de la seva anàlisi tècnica/urbanística.anística.
