Legalizar una obra significa encauzar una obra, la cual puede estar en ejecución o acabada, para que cumpla la legalidad en relación a la normativa vigente.
En la mayoría de los casos, los que están ejecutando o han ejecutado las obras, no han obtenido los permisos necesarios para ejecutarlas, por lo que algún organismo público o privado (puede ser una comunidad de propietarios) exige que se regularice la situación con el fin de continuar las obras y/o verificar su legalidad.
Cuando se realiza una obra se han de cumplir requisitos establecidos por diferentes leyes y normas urbanísticas y técnicas. Trataré de explicar sus diferencias, ya que todas ellas pueden interferir en los requisitos necesarios para legalizar una obra:
1.- Leyes de carácter civil: La más importante es la LOE (Ley 38/1999, de 5 noviembre, de Ordenación de la edificación) (https://www.boe.es/eli/es/l/1999/11/05/38/con)
Su objeto principal es el siguiente:
- Regular en sus aspectos esenciales el proceso de la edificación, estableciendo las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en dicho proceso, así como las garantías necesarias para el adecuado desarrollo del mismo, con el fin de asegurar la calidad mediante el cumplimiento de los requisitos básicos de los edificios y la adecuada protección de los intereses de los usuarios.
- Las obligaciones y responsabilidades relativas a la prevención de riesgos laborales en las obras de edificación se regirán por su legislación específica.
Esta ley se aplica “en edificios existentes, siempre y cuando alteren su configuración arquitectónica, entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio”.
Esto quiere decir que si la obra a legalizar ha realizado actuaciones en la volumetría, conjunto estructural, ventanas de fachadas y patios y/o espacios comunitarios, se ha de tener en cuenta esta ley, que exige la autorización de la Comunidad de Propietarios. Por tanto, el primer paso para la legalización de las obras (en el caso de que se haya actuado en elementos comunitarios) es que la Comunidad de Propietarios autorice dichas actuaciones.
En el caso de que la Comunidad de Propietarios no lo autorice, la obra deberá corregirse a su estado original, previo a las obras ejecutadas.
Por tanto, a efectos del cumplimiento de esta ley se ha de realizar una reunión junto con la comunidad de propietarios y que estos, en base a los estatutos de la comunidad, lo aprueben.
Para garantizar el cumplimiento de esta ley, en la Zona Metropolitana de Barcelona se ha de cumplir lo prescrito en el artículo 37.3 de l’Ordenança reguladora dels Procediments d’Intervenció Municipal en les Obres, la cual exige en donde haya afectaciones estructurales en edificios lo siguiente:
- Informar fehacientemente (mediante carta firmada y/o burofax) a Propietarios e Inquilinos de la finca que se realizarán actuaciones en la estructura de la finca. Deberá disponer de un proyecto técnico que justifique las actuaciones, el cual quedará expuesto a disposición de los interesados 15 días hábiles desde la recepción de la notificación. Después de estos 15 días dispondrán 10 días más para alegaciones de carácter técnico.
2.- Normativa de carácter urbanístico: pueden ser de carácter estatal, municipal y/o locales y establecen las actuaciones que se pueden realizar en el edificio, vivienda, local, comercio, etc.
Esta normativa, la cual varía dependiendo de cada ayuntamiento, establece los lineamientos, tanto técnicos como urbanísticos, que ha de cumplir la obra para cada tipo de actuación.
Para la legalización de cualquier obra, se ha de verificar qué documentación se ha de presentar ante el Ayuntamiento y presentar un proyecto que justifique las actuaciones de legalización. Se ha de presentar, de ser posible, el estado original de la entidad afectada, las actuaciones realizadas y su cumplimiento urbanístico y/o técnico.
Si las actuaciones realizadas no afectan a elementos comunitarios, solo se deberá justificar la obra ante el ayuntamiento, sin tener que pedir permiso a la comunidad de propietarios. No obstante, en muchas ocasiones, las actuaciones realizadas no se adaptan a las normas vigentes, por lo que se han de realizar obras “correctoras” que permitan justificar la legalidad de las mismas.
Dado la infinidad de variables y lo complejo del tema, trataré de esclarecer las actuaciones utilizando ejemplos reales, desde el más sencillo a más complejo. Evidentemente, esto puede modificarse dependiendo del ayuntamiento y su normativa vigente, pero puede servir de base.
- Actuación en el interior de una vivienda sin afectar la distribución, ni la estructura, ni elementos comunitarios.
Estas actuaciones no requieren el permiso de la Comunidad de Propietarios, aunque siempre conviene avisar a los vecinos por cortesía. No suele requerir proyecto técnico, aunque algún ayuntamiento requiere que se informe de las actuaciones que se ejecutarán y exige algún documento responsable, de carácter menor.
Se ha de legalizar en el caso de que la finca y/o la vivienda esté protegida en algún catálogo histórico-artístico; local, regional o nacional. En este caso, el ayuntamiento puede exigir un proyecto técnico para justificar cualquier tipo de actuación, ya sea rehabilitar un baño, la cocina, cambiar el suelo o sus instalaciones.
Puede haber multas administrativas si no se realizan las actuaciones correctivas en los plazos establecidos en el Expediente Sancionador del Ayuntamiento (si lo hay).
- Actuación en el interior de una vivienda y/o local afectando la distribución interior (derribo de tabiques no estructurales)
Estas actuaciones no requieren el permiso de la Comunidad de Propietarios, aunque siempre conviene avisar a los vecinos por cortesía, presentando (o pegando en la puerta de la vivienda) la licencia que certifica que las actuaciones están comunicadas al ayuntamiento.
El ayuntamiento suele requerir un proyecto técnico ejecutado por un arquitecto técnico, arquitecto superior y/o ingeniero, en donde ha de justificar la normativa vigente, sobre todo, el CTE (Código Técnico de la Edificación), las ordenanzas municipales y los decretos de habitabilidad.
Se ha de legalizar en el caso de que se hayan realizado modificaciones de distribución de la vivienda y/o local. Puede que la propuesta, ejecutada o a medio ejecutar, no cumpla normativa, por lo que se han de realizar las actuaciones correctivas e incluirlas en el proyecto técnico.
Puede haber multas administrativas si no se realizan las actuaciones correctivas en los plazos establecidos en el Expediente Sancionador del Ayuntamiento (si lo hay). La comunidad de propietarios puede demandar al implicado por dichas actuaciones si estas actuaciones han generado alguna deficiencia en la finca de carácter estructural (por ejemplo en fincas antiguas que se sustraen tabiques y afectan los forjados antiguos de madera).
En Cataluña este tipo de procedimiento está descrito en la ley 64/2014, 13 mayo, por el que se aprueba el Reglamento sobre protección de la legalidad urbanística (artículos 199 al 227. Adjunto link ya que es sobre todo un tema legal, no técnico. (https://noticias.juridicas.com/base_datos/CCAA/ca-dleg1-2010.t7.html)
- Actuación en el interior de una vivienda con afectación en la estructural interior de la vivienda, cubiertas, patios o en fachadas (incluso el paso o colocación de instalaciones como aires acondicionados y/o tuberías de saneamiento o salidas de humo de locales).
Estas actuaciones requieren el permiso de la Comunidad de Propietarios, por lo que se deberá realizar una reunión comunitaria para explicar las obras ejecutadas o por ejecutar y que la comunidad lo apruebe. La propuesta ha de estar avalada con un Proyecto Técnico y las especificaciones técnicas necesarias para garantizar la estabilidad del conjunto. Aun presentando la documentación de un técnico, la Comunidad puede no querer aprobarlo, por lo que se deberá volver las condiciones de origen a la finca.
El ayuntamiento suele pedir un proyecto técnico ejecutado por un arquitecto técnico, arquitecto superior y/o ingeniero, en donde ha de justificar la normativa vigente, sobre todo el CTE (Código Técnico de la Edificación), las ordenanzas municipales y los decretos de habitabilidad. Si las actuaciones son en un edificio protegido puede que denieguen las actuaciones y se tenga que devolver a la finca las condiciones previas a la obra.
Además, en determinados ayuntamientos se exige informar fehacientemente a inquilinos y propietarios de las obras y presentar el proyecto técnico 15 días a todos los interesados más 10 días para alegaciones técnicas.
Puede haber multas administrativas si no se realizan las actuaciones correctivas en los plazos establecidos en el Expediente Sancionador del Ayuntamiento (si lo hay). La Comunidad de Propietarios puede demandar al implicado por dichas actuaciones, ya que estas pueden afectar la estabilidad de la finca.
- Actuación en el exterior de la finca, modificación de la volumetría. Por ejemplo, cerrar galerías o agregar cerramiento en cubierta o patios privativos de la finca.
Estas actuaciones requieren el permiso de la Comunidad de Propietarios, por lo que se deberá realizar una reunión comunitaria para explicar las obras ejecutadas o por ejecutar y que la comunidad las apruebe. Pueden no querer aprobarlo, por lo que se deberá volver las condiciones de origen a la finca.
Después de la aprobación de la comunidad de propietarios, se ha de verificar que se puede modificar y/o ampliar la superficie construida de la finca a efectos urbanísticos. En el caso de que sea posible, el ayuntamiento requerirá un proyecto técnico ejecutado por un arquitecto superior en donde se ha de justificar la normativa vigente, sobre todo, el CTE (Código Técnico de la Edificación), las ordenanzas municipales y los decretos de habitabilidad. Si las actuaciones son en un edificio protegido puede que denieguen las actuaciones y se tenga que devolver a la finca las condiciones previas a la obra.
En algunos ayuntamientos se exige informar fehacientemente a inquilinos y propietarios de las obras y presentar el proyecto técnico 15 días a todos los interesados más 10 días para alegaciones técnicas.
Puede haber multas administrativas si no se realizan las actuaciones correctivas en los plazos establecidos en el Expediente Sancionador del Ayuntamiento (si lo hay). La comunidad de propietarios puede demandar al implicado por dichas actuaciones, ya que estas pueden afectar la estabilidad de la finca.
- Actuación en el exterior de la finca, modificación de volumetría, que lleva ya mucho tiempo ejecutado sin expediente sancionador previo, ni reclamo de la comunidad de propietarios.
Este tipo de actuación está regulado por el Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Urbanismo (https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2010-13883), específicamente el artículo 108.
En este decreto se establece qué es un edificio fuera de ordenación y/o un volumen disconforme. Trato de explicar cada caso, no obstante son en gran parte de carácter legal y no técnicos, por lo que requieren la valoración de un abogado especialista:
Edificio y/o volumen arquitectónico construido Fuera de Ordenación Urbanística se refiere a aquellas construcciones que quedan fuera del planeamiento urbanístico vigente. Las causas pueden ser porque la normativa cambió y ya no se adapta a la normativa actual o porque se construyo de manera ilegal (sin licencia o en zonas no urbanizables). En este caso, solo se pueden realizar obras de reparación o mantenimiento exigidas para la salubridad pública, seguridad de las personas y su buena conservación constructiva y de instalaciones, así como las obras destinadas a facilitar la accesibilidad y la supresión de barreras arquitectónicas de conformidad con la legislación sectorial en esta materia. No se podrán sustituir por nuevos elementos en ningún caso. Todo ello se podrá realizar con un Proyecto Técnico que lo justifique.
Edificio y/o volumen disconforme, se refiere a aquellas construcciones que incumplen los parámetros imperativos del plan urbanístico vigente, pero no están fuera de ordenación. En este caso, se pueden realizar obras de consolidación, rehabilitación y de cambio de uso, siempre que se cumpla con lo establecido en las condiciones básicas del nuevo planeamiento urbano. Todo ello se podrá realizar con un Proyecto Técnico que lo justifique y esté autorizado.
Si tienes alguna duda o requieres de mis servicios para la realización de una legalización de obras en Barcelona, puedes enviarme un correo a mi mail: info@anapaez.com mediante el modelo de contacto
Precio asesoría y/o visita a vivienda afectada: una hora 40 €.
Presupuesto de Legalización en Barcelona ciudad: Gratuito.
Nota: la aprobación del presupuesto de legalización no avala que los elementos construidos se puedan mantener en el estado en que se encuentran actualmente. Todo dependerá del Proyecto Técnico y de su análisis técnico/urbanístico.
